يحدد كود البناء السعودي للمباني السكنية (SBC 1101 وSBC 1102)، مع كود الحماية من الحرائق SBC 801، الإطار الذي تُصمم عليه الفلل والعمائر السكنية، ومنه تخرج اشتراطات السلامة التي يُسأل عنها المالك. وتشمل انظمة السلامة للكمباوندات والفلل والعمائر السكنية في السعودية طبقتين: طبقة حريق (إنذار الحريق، والرشاشات (السبرنكلر) وصناديق الحريق حيث يطلبها التصميم، وطفايات الحريق، وإنارة الطوارئ ومخارج الطوارئ)، وطبقة أمن (كاميرات المراقبة، والتحكم في الدخول والبوابات، والإنتركم، وإنذار التسلل). ما يلزم كل مبنى بعينه يحدده تصنيف الإشغال والارتفاع والمساحة في كود البناء السعودي، والتصميم المعتمد، ومتطلبات الدفاع المدني.
الإجابة المختصرة: الفيلا تُصنف في مجموعة الإشغال R3 والعمارة السكنية في R2 وفق اشتراطات إنشاء المباني السكنية الصادرة عن وزارة البلديات والإسكان، وهذه الاشتراطات تحيل إلى كود المباني السكنية للمتطلبات الإنشائية والكهربائية والميكانيكية، وتلزم بتطبيق SBC 801 في أعمال الوقاية والحماية من الحريق. لذلك لا يكفي كود المباني السكنية وحده لتحديد الكواشف والطفايات والمخارج، بل يُقرأ مع SBC 801 والتصميم المعتمد. ونظرة أزيدك للقطاع كاملة على صفحة المشاريع السكنية والتطوير العقاري.
هذه الصفحة مدخل القطاع السكني في أزيدك: تشرح الأنظمة واحداً واحداً، والخطوات الرسمية مع الدفاع المدني ومنصة «سلامة»، وما نورده ونركبه، ثم تحيلك إلى المقال المتخصص لكل حالة.
الخلاصة السريعة
- الفيلا الخاصة والعمارة السكنية والكمباوند تختلف في عدد الوحدات والمساحات المشتركة وجهة الإدارة، وهذا ما يغير حجم الأنظمة المطلوبة.
- كود البناء السعودي للمباني السكنية يحمل الرقمين SBC 1101 وSBC 1102، ويخص المباني السكنية من فئة R3 كالفلل، أما العمائر السكنية فتُصنف R2 وتلتزم بمتطلبات هذا الإشغال في كود البناء السعودي وبـSBC 801.
- المرجع الفني هو كود البناء السعودي، وفيه SBC 801 للحماية من الحرائق وSBC 201 للبناء العام، ويُطبق إصدار 2024 إلزامياً منذ 30 يونيو 2025.
- اشتراط الرشاشات ونوع نظام الإنذار يعتمدان على التصنيف والارتفاع والمساحة، ولا توجد إجابة واحدة لكل المباني السكنية.
- كاميرات المراقبة يحكمها نظام استخدام كاميرات المراقبة الأمنية ولائحته التنفيذية، ومنها منع تسجيل الصوت إلا بموافقة الأمن العام.
- تحديد ما إذا كان النشاط يحتاج ترخيص سلامة وطريقة إصداره يتم على منصة «سلامة» نفسها.
محتويات المقال
- الكمباوند والفيلا والعمارة السكنية: لماذا تختلف الأنظمة؟
- كود البناء السعودي للمباني السكنية: ما SBC 1101 وSBC 1102؟
- اشتراطات السلامة في المباني السكنية: ما يلزم مالك الفيلا والعمارة
- انظمة السلامة للكمباوندات والفلل والعمائر السكنية: النظام تلو الآخر
- اشتراطات الدفاع المدني ومنصة سلامة للمباني السكنية
- ماذا توفر أزيدك للقطاع السكني؟
- مقالات أعمق حسب ما تحتاجه
- أدوات مجانية قبل الزيارة الفنية
- أخطاء شائعة في المشروعات السكنية
- أسئلة شائعة
- خلاصة
الكمباوند والفيلا والعمارة السكنية: لماذا تختلف الأنظمة؟
الفيلا الخاصة يسكنها مالك واحد غالباً، والخطر الأكبر فيها حريق ليلي والأسرة نائمة، فالأولوية للكشف المبكر والإنذار المسموع داخل غرف النوم ومحيطها. والعمارة السكنية تضيف ممرات ودرجاً مشتركاً وغرفة كهرباء وسطحاً يخدم كل الشقق، فيصبح الإنذار المركزي ومسار الهروب الواضح أهم. أما الكمباوند فمجتمع كامل فيه بوابات وطرق داخلية ونادٍ ومسبح وأحياناً مطاعم ومحلات، وتديره شركة أو جمعية ملاك، فتظهر الحاجة إلى غرفة أمن تجمع الكاميرات والبوابات والإنتركم.
| النوع | طبقة الحريق الشائعة | طبقة الأمن الشائعة | من يتابع التشغيل |
|---|---|---|---|
| فيلا خاصة | كواشف دخان مترابطة أو لوحة إنذار تقليدية صغيرة، وطفايات في المطبخ والممرات | كاميرات للمداخل والسور، إنتركم فيلا، إنذار تسلل | المالك |
| عمارة سكنية | لوحة إنذار للمبنى، إنارة طوارئ في الدرج والممرات، طفايات وصناديق حريق ورشاشات حسب التصميم | إنتركم مبنى، تحكم في دخول المدخل، كاميرات المداخل والمواقف | المالك أو إدارة العقار |
| كمباوند | أنظمة لكل مبنى حسب تصنيفه، وأنظمة للمرافق المشتركة كالنادي والمطبخ التجاري إن وُجد | بوابات وحواجز مواقف، قراءة لوحات، كاميرات محيط، تحكم في الدخول، إنتركم شبكي، غرفة أمن | شركة الإدارة أو جمعية الملاك |
الجدول يصف ما يتكرر في المشروعات، وليس قائمة إلزامية. القائمة الملزمة لمبناك تخرج من التصميم المعتمد.
كود البناء السعودي للمباني السكنية: ما SBC 1101 وSBC 1102؟
كود البناء السعودي للمباني السكنية جزء من منظومة كود البناء السعودي، ويظهر في وثائق الجهات الرسمية بالرقمين SBC 1101 وSBC 1102 تحت اسم واحد. هيئة المهندسين السعوديين تصف دليلها الإرشادي له بأنه للمباني السكنية من فئة R3، وأعلنت اللجنة الوطنية لكود البناء السعودي بدء تطبيق كود المباني السكنية في 1 يوليو 2021.
وتوضح اشتراطات إنشاء المباني السكنية الصادرة عن وزارة البلديات والإسكان عام 2024 كيف يُطبق الكود عملياً:
| نوع المبنى في الاشتراطات | مجموعة الإشغال | ما تحيل إليه الاشتراطات |
|---|---|---|
| الفلل السكنية (المستقلة وشبه المتصلة والمتصلة) | R3 | المتطلبات الإنشائية من SBC 1101، والكهربائية من SBC 1102، والميكانيكية من كود المباني السكنية، وأعمال الحماية من الحريق من SBC 801 |
| العمائر السكنية (أكثر من دور وبارتفاع لا يزيد على 23 متراً) | R2 | متطلبات إشغال R2 في كود البناء السعودي، وSBC 801 للحماية من الحريق |
| العمائر السكنية التجارية والإدارية | R2 مع M أو A2 أو B للأجزاء غير السكنية | متطلبات كل إشغال في الكود، وSBC 801 للحماية من الحريق |
وتستثني هذه الاشتراطات من نطاقها الفنادق والشقق المخدومة والأبراج عالية الارتفاع وأنواعاً أخرى من المباني، ولكل منها اشتراطاته. وللأبراج السكنية راجع مقال السلامة من الحريق في الأبراج السكنية، وللفرق بين الكود العام وكود الحماية من الحرائق ومتطلبات الدفاع المدني راجع مقارنة SBC 801 وSBC 201 ومتطلبات الدفاع المدني.
اشتراطات السلامة في المباني السكنية: ما يلزم مالك الفيلا والعمارة
اشتراطات السلامة في المباني السكنية لا تُقرأ من مصدر واحد. اشتراطات وزارة البلديات والإسكان تلزم بتطبيق SBC 801 في أعمال الوقاية والحماية من الحريق ومستلزمات مكافحته، وتطلب أن يكون مصمم أعمال الوقاية والحماية من الحريق معتمداً من المديرية العامة للدفاع المدني، وتدرج أنظمة كشف وإنذار الحريق ضمن المتطلبات الكهربائية للمبنى. ما يخص كل مبنى بالتفصيل يحدده التصميم المعتمد.
الكواشف وإنذار الحريق
يسأل المالك أولاً: كواشف منزلية مستقلة أم نظام إنذار بلوحة؟ في الفيلا قد تكفي كواشف دخان مترابطة إذا كان التصميم يسمح بها، وفي العمارة متعددة الشقق يطلب التصميم عادة لوحة إنذار مركزية تغطي الممرات والدرج. الفرق بين الحلين وحدود كل منهما في مقال كاشف الدخان المستقل بالبطارية مقابل نظام إنذار الحريق.
طفايات الحريق
نوع الطفاية وعددها وأماكنها جزء من تصميم الحماية من الحريق وفق SBC 801. في البيت يبدأ الاختيار من المطبخ ولوحة الكهرباء ومخرج كل دور، وتفاصيل الاختيار والتركيب في دليل طفاية الحريق للمنزل.
المخارج ومسارات الهروب
اشتراطات وزارة البلديات والإسكان تطلب تحديد مسارات الخروج والسلالم اللازمة، وتحدد حداً أدنى لصافي عرض الدرج الرئيسي والبسطة في الفلل (0.9 متر) مع الرجوع إلى SBC 1101 في متطلبات الدرج، وتضع حداً لارتفاع شباك غرفة النوم في الأدوار العلوية إذا كان مخصصاً للخروج في حالات الطوارئ. وفي العمارة يصبح الدرج المشترك مسار الهروب الرئيسي، فتلزم إنارة الطوارئ ولوحات المخارج وأبواب الحريق حيث يحددها التصميم. التفاصيل في اشتراطات مخارج الطوارئ في السعودية.
| البند | ما يتحقق منه المالك | المرجع |
|---|---|---|
| تصنيف المبنى | فيلا R3 أم عمارة R2 أم مبنى مختلط | اشتراطات إنشاء المباني السكنية |
| مصمم الحماية من الحريق | معتمد من المديرية العامة للدفاع المدني | اشتراطات إنشاء المباني السكنية |
| الكواشف والإنذار | كواشف مترابطة أم لوحة إنذار، كما في المخططات المعتمدة | SBC 801 والتصميم المعتمد |
| الطفايات | النوع والعدد والمواقع كما في التصميم | SBC 801 والتصميم المعتمد |
| المخارج والدرج | مسارات الخروج، عرض الدرج، شباك الطوارئ في غرف النوم العلوية | SBC 1101 واشتراطات إنشاء المباني السكنية |
| التشغيل والترخيص | هل النشاط يحتاج ترخيص سلامة | منصة سلامة |
انظمة السلامة للكمباوندات والفلل والعمائر السكنية: النظام تلو الآخر
إنذار الحريق
في الفيلا يكفي أحياناً كواشف دخان منزلية مترابطة، وفي حالات أخرى تُطلب لوحة إنذار تقليدية. في العمارة متعددة الوحدات أو الكمباوند الكبير يُستخدم عادة نظام معنون (Addressable) يحدد مكان الكاشف بدقة ويسهل الربط مع المصاعد والأبواب والمضخات. يُبنى القرار على تصنيف المبنى في SBC 801، ويُستعان بـNFPA 72 مرجعاً فنياً للتفاصيل التي يتبناها المصمم. وتفاصيل الفلل تجدها في مقال إنذار الحريق للفلل المذكور أدناه.
الرشاشات (السبرنكلر) وصناديق الحريق ومضخات الحريق
هل الفيلا أو العمارة ملزمة بالرشاشات؟ الإجابة تتوقف على الإشغال والارتفاع والمساحة، والمبنى العالي يُلزم بالرشاشات في كامله وفق ما يشرحه مقالنا عن متى تكون الرشاشات إلزامية في SBC 801. وعندما يطلب التصميم شبكة مائية، يدخل معها صندوق الحريق (كابينة الحريق)، والمحابس (الصمامات / Valve)، ووصلة الدفاع المدني، وخزان المياه، وغرفة مضخات الحريق.
طفايات الحريق
تظهر الطفايات في أغلب تصميمات المباني السكنية، ويختلف نوعها حسب الخطر: بودرة للاستخدام العام، وثاني أكسيد الكربون قرب اللوحات الكهربائية، وطفاية مطبخ للزيوت في المطابخ. لحساب عدد الطفايات وتوزيعها مبدئياً استخدم حاسبة طفايات الحريق، ثم يراجع المصمم النتيجة.
إنارة الطوارئ ومخارج الطوارئ
في العمارة والكمباوند يصبح الدرج والممرات المشتركة مسار الهروب الوحيد، فتلزم إنارة طوارئ تعمل عند انقطاع الكهرباء ولوحات مخارج واضحة، مع أبواب حريق في المواضع التي يحددها التصميم. راجع دليل إنارة الطوارئ ولوحات المخارج لتفاصيل الأجهزة.
كاميرات المراقبة
صدر نظام استخدام كاميرات المراقبة الأمنية بالمرسوم الملكي رقم (م/34)، ونُشرت لائحته التنفيذية في يونيو 2023. ومن أحكامها حظر تفعيل تسجيل الصوت إلا بموافقة مديرية الأمن العام، والاحتفاظ بالتسجيلات للمدة المحددة في وثيقة الشروط أو حتى انتهاء إجراءات التحقيق، أيهما أطول، وتفعيل غطاء الخصوصية (Privacy Mask) في الكاميرات الخارجية على الأسطح إذا تجاوز مدى رصدها حدود الموقع أو المبنى أو العمارة السكنية. ويتأكد المالك من المدة المطلوبة لنشاطه لدى الجهة المختصة، وتحسب أزيدك سعة تخزين المسجل على المدة المطلوبة. ولتقدير سعة التخزين اللازمة لعدد الكاميرات ومدة الحفظ استخدم حاسبة تخزين كاميرات المراقبة.
التحكم في الدخول والبوابات
في الكمباوند تبدأ السلامة من البوابة: حواجز مواقف، وبوابات مشاة، وقراءة لوحات السيارات، وصلاحيات مختلفة للسكان والزوار والعمالة والتوصيل. وفي العمارة يكفي غالباً قارئ بطاقة أو وجه على المدخل الرئيسي. والقاعدة الأساسية في التصميم: أي باب أو بوابة إلكترونية على مسار هروب تُربط بنظام إنذار الحريق لتنفتح عند الإنذار.
الإنتركم
إنتركم الفيلا وحدة باب وشاشة داخلية، وإنتركم العمارة وحدة باب بأزرار أو بلوحة أرقام تخدم كل الشقق، وفي الكمباوند يصبح الإنتركم شبكياً (IP) يربط البوابة بغرفة الأمن وبالوحدات.
إنذار التسلل
للفلل والوحدات التي تبقى مغلقة فترات طويلة، تضيف حساسات الحركة والفتح ولوحة إنذار لاسلكية طبقة لا توفرها الكاميرات وحدها: تنبيه فوري على الجوال لحظة الاقتحام.
اشتراطات الدفاع المدني ومنصة سلامة للمباني السكنية
المسار الرسمي له مرحلتان لا تختلطان:
- مرحلة التصميم: يُصمم المبنى وفق كود البناء السعودي (SBC 201 وSBC 801)، وتُعد مخططات أنظمة الحريق ضمن ملف المشروع. وهنا يتحدد هل المبنى يحتاج رشاشات، وأي نظام إنذار، وكم مخرجاً. راجع دليلنا لكود الحماية من الحرائق SBC 801.
- مرحلة التشغيل والترخيص: منصة «سلامة» التابعة للمديرية العامة للدفاع المدني هي قناة ترخيص السلامة للمنشآت والأنشطة. يسجل المالك أو المستثمر في المنصة، ويعرف عبر خدمة «رحلة المستثمر» تصنيف النشاط وهل يُرخص مباشرة أم بعد معاينة.
- المستندات: في الأنشطة المباشرة تُرفع فاتورة معدات سلامة من شركة سلامة مؤهلة أو تقرير فني من مكتب هندسي معتمد على المنصة. وفي الأنشطة غير المباشرة تستكمل شركة السلامة المتطلبات والتركيب وعقد الصيانة، ثم يعاين الدفاع المدني المنشأة قبل الإصدار.
- الملاحظات والتجديد: إن سُجلت ملاحظات في المعاينة تُصحح ويُعاد الطلب. والترخيص له مدة صلاحية ويُجدد عبر المنصة قبل انتهائه، وبقاء الأنظمة تحت عقد صيانة يجعل المنشأة جاهزة لأي معاينة.
هل يحتاج سكنك ترخيص سلامة؟ الفيلا التي يسكنها مالكها تختلف عن عمارة تُدار للإيجار، أو كمباوند يضم مرافق ونشاطاً تجارياً، أو شقق مفروشة. التصنيف على المنصة هو الفيصل، ولا ننشر رسوماً هنا، وراجع المنصة لأي رسوم أو مدد تخص نشاطك. وقبل المعاينة استعن بـقائمة فحص معاينة سلامة، وتفاصيل المنصة في دليل شهادة سلامة.
ماذا توفر أزيدك للقطاع السكني؟
نعمل في هذا القطاع من التصميم إلى الصيانة، ونفصل الحريق عن الأمن في المسؤولية ونربطهما في التشغيل:
- إنذار الحريق: لوحات معنونة وتقليدية وكواشف وملحقات من كونتكست بلس، ضمن حلول أنظمة إنذار الحريق.
- مكافحة الحريق: رشاشات تايكو وفيكتوليك، ومحابس أمريكان فاير كنترول، ومضخات الحريق، وصناديق الحريق من فالكون جولد، ضمن حلول أنظمة مكافحة الحريق.
- طفايات الحريق: أنواع فالكون جولد، مع صيانة الطفايات وتعبئتها عبر فريق الصيانة لدينا.
- مخارج الطوارئ وأبواب الحريق: ضمن حلول أبواب الحريق ومخارج الطوارئ.
- الأمن والمراقبة: كاميرات هيكفيجن وداهوا وإيزفيز، وإنتركم وتحكم في الدخول من هيكفيجن وداهوا وزد كيه تيكو، وحواجز مواقف من بي إف تي، وإنذار تسلل من أجاكس وهيكفيجن، ضمن حلول الأمن والمراقبة.
- الخدمات: التصميم والحسابات الهندسية، والتوريد والتركيب، والاختبار والتشغيل، ودعم اعتمادات الدفاع المدني بما فيه التقرير الفني لمنصة سلامة، وعقود الصيانة الدورية.
وتحمل أزيدك شهادات ISO 9001 وISO 14001 وISO 45001 في نطاق تصميم أنظمة الحريق والمراقبة والتيار الخفيف وتوريدها وتركيبها وصيانتها. ونظرة القطاع كاملة على صفحة المشاريع السكنية والتطوير العقاري.
مقالات أعمق حسب ما تحتاجه
- أنظمة أمن الكمباوندات السكنية: تخطيط البوابات والكاميرات والإنتركم وغرفة الأمن نظاماً واحداً.
- الإنتركم للفلل والعمائر: الفرق بين الأنواع واختيار وحدة الباب والشاشة.
- عوامل تكلفة تركيب الإنتركم: ما الذي يرفع السعر أو يخفضه قبل طلب عرض.
- إنذار الحريق للفلل والمباني السكنية الصغيرة: كواشف مترابطة أم لوحة، وأماكن التركيب.
- السلامة من الحريق في الأبراج السكنية: متطلبات المبنى العالي والإخلاء المرحلي.
- تصميم إنذار التسلل بأجاكس للفلل والمحلات: توزيع الحساسات والسيناريوهات.
- عقد صيانة أنظمة الحريق للمباني السكنية: ما يشمله العقد وكيف تقارن العروض.
أدوات مجانية قبل الزيارة الفنية
في صفحة أدوات أزيدك ثلاث أدوات تخدم هذا القطاع مباشرة: حاسبة طفايات الحريق لتقدير العدد المبدئي، وحاسبة تخزين كاميرات المراقبة لاختيار سعة القرص المناسبة لمدة الحفظ، وقائمة فحص معاينة سلامة لمراجعة جاهزية المبنى قبل زيارة الدفاع المدني. النتائج تقديرية، ويعتمد الرقم النهائي على التصميم والمعاينة.
أخطاء شائعة في المشروعات السكنية
- تركيب الكاميرات والبوابات من مقاول وإنذار الحريق من مقاول آخر دون ربط، فتبقى البوابات مغلقة وقت الإنذار.
- شراء كواشف منزلية لعمارة متعددة الشقق يطلب تصميمها لوحة إنذار مركزية.
- إغفال إنارة الطوارئ في الدرج لأن المبنى صغير.
- كاميرات أسطح تكشف بيوت الجيران دون حجب، بخلاف ما تنص عليه اللائحة.
- تسليم الكمباوند دون كلمات مرور الإدارة ومخططات التنفيذ وعقد صيانة، فيتعطل التجديد لاحقاً.
أسئلة شائعة
ما كود البناء السعودي للمباني السكنية؟
هو الكود الذي يحمل الرقمين SBC 1101 وSBC 1102 ضمن كود البناء السعودي، ويخص المباني السكنية من فئة R3 كالفلل. وتحيل إليه اشتراطات وزارة البلديات والإسكان في المتطلبات الإنشائية والكهربائية والميكانيكية للفلل.
هل يكفي كود المباني السكنية لاشتراطات الحريق في الفيلا؟
لا. اشتراطات إنشاء المباني السكنية تلزم بتطبيق SBC 801 في أعمال الوقاية والحماية من الحريق، وتطلب مصمماً معتمداً من الدفاع المدني لهذه الأعمال.
ما انظمة السلامة المطلوبة للفلل في السعودية؟
الأساس كشف دخان وإنذار مسموع حول غرف النوم وطفايات في المطبخ والممرات. وأي نظام إضافي كلوحة إنذار أو رشاشات يحدده تصنيف الفيلا وتصميمها المعتمد.
هل العمارة السكنية ملزمة بالرشاشات؟
يعتمد ذلك على الإشغال والارتفاع والمساحة في SBC 801. المبنى العالي يُلزم بالرشاشات في كامله، أما العمائر المنخفضة فيحسمها التصميم المعتمد.
هل تحتاج الفيلا ترخيص سلامة من الدفاع المدني؟
يحدد ذلك تصنيف النشاط على منصة سلامة. الفيلا الخاصة تختلف عن المبنى المؤجر أو الشقق المفروشة أو الكمباوند ذي النشاط التجاري، فابدأ بخدمة رحلة المستثمر على المنصة.
كم مدة حفظ تسجيلات كاميرات المراقبة في الكمباوند؟
تنص اللائحة على الاحتفاظ بها للمدة المحددة في وثيقة الشروط أو حتى انتهاء إجراءات التحقيق، أيهما أطول. تأكد من المدة المطبقة على منشأتك لدى الجهة المختصة، ثم احسب السعة بحاسبة التخزين.
هل يجوز تسجيل الصوت في كاميرات العمارة أو الكمباوند؟
لا، إلا بموافقة مديرية الأمن العام وفق اللائحة التنفيذية لنظام كاميرات المراقبة الأمنية.
هل يجب ربط البوابات والأبواب الإلكترونية بإنذار الحريق؟
نعم، هذا ما يطلبه التصميم السليم لأي باب مقفل إلكترونياً على مسار هروب، حتى ينفتح تلقائياً عند الإنذار ولا يحتجز السكان.
من يصدر التقرير الفني المطلوب في منصة سلامة؟
مكتب هندسي أو فني معتمد على المنصة، بعد معاينة المنشأة. وتصدر أزيدك هذا التقرير ضمن خدمة دعم اعتمادات الدفاع المدني.
خلاصة
ابدأ من نوع العقار: فيلا خاصة أم عمارة أم كمباوند. ثم دع التصميم وفق كود البناء السعودي يحدد أنظمة الحريق، واجعل طبقة الأمن متصلة بها لا منفصلة عنها، ثم تحقق من وضع الترخيص على منصة سلامة، واربط كل ذلك بعقد صيانة يبقي الأنظمة جاهزة للمعاينة والتجديد.
تخطط لفيلا أو عمارة أو كمباوند؟ أرسل لنا المخطط المعماري وعدد الوحدات والأدوار، ونحدد معك أنظمة الحريق والأمن المطلوبة ومسار الدفاع المدني. تواصل مع فريق أزيدك
