صيانة أنظمة الحريق للعمائر والمجمعات السكنية مسؤولية تقع على المالك، أو على جمعية الملاك (اتحاد الملاك) إذا كانت الشقق مفرزة ومملوكة لأكثر من شخص. والعقد الجيد يحصر الأنظمة الموجودة فعلاً (الإنذار، والرشاشات، ومضخات الحريق، والطفايات، وصناديق الحريق، والكاميرات)، ويحدد لكل نظام زيارات مبنية على معاييره، ويوضح من يدفع، وكيف يُستدعى الفني في الطوارئ.
يخاطب هذا الدليل ملاك العمائر ومديري العقارات وجمعيات الملاك تحديداً: ما الذي يختلف في المبنى السكني عن المنشأة التجارية، وما المشكلات المتكررة التي يجب أن يعالجها العقد، وكيف تُوزع التكلفة على الوحدات. ولمعرفة نطاق حلول أزيدك للمشاريع السكنية راجع صفحة المشاريع السكنية والتطوير العقاري.
الخلاصة السريعة
- في العقار المشترك الذي يبلغ عدد ملاك وحداته المفرزة ثلاثة فأكثر، يلزم نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الملاك بتأسيس جمعية ملاك، وتُصرف أموالها على إدارة العقار وصيانة الأجزاء المشتركة.
- أنظمة الحريق في الممرات والدرج وغرفة المضخات والسطح جزء من الأجزاء المشتركة عملياً، فيدخل عقد صيانتها في ميزانية الجمعية.
- تتابع المديرية العامة للدفاع المدني متطلبات الحماية من الحرائق في مراحل الصيانة والتشغيل، وفق اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي.
- تكرارات الزيارات تأتي من معايير كل نظام (NFPA 25 للرشاشات والمضخات، وNFPA 72 للإنذار، وNFPA 10 للطفايات)، لا من رقم ثابت.
- أكثر أعطال العمائر سببها الاستخدام اليومي: كاشف مغطى، وصندوق حريق مغلق بأغراض، وغرفة مضخات تحولت إلى مخزن.
محتويات المقال
- من المسؤول عن صيانة أنظمة الحريق في العمارة السكنية؟
- ما الأنظمة التي يغطيها عقد صيانة العمارة عادة؟
- ما المشكلات المتكررة في صيانة أنظمة الحريق للعمائر السكنية؟
- كيف تُوزع تكلفة عقد الصيانة على ملاك الشقق؟
- ما البنود التي يحتاجها عقد صيانة العمارة تحديداً؟
- هل يحتاج المبنى السكني إلى ترخيص سلامة؟
- هل تُضاف كاميرات المراقبة والإنتركم إلى العقد نفسه؟
- ما الذي تقدمه أزيدك لملاك العمائر وجمعيات الملاك؟
- أسئلة شائعة
- خلاصة
من المسؤول عن صيانة أنظمة الحريق في العمارة السكنية؟
إذا كانت العمارة مملوكة لمالك واحد يؤجر شققها، فهو صاحب القرار والمسؤول عن العقد. أما إذا بيعت الشقق مفرزة، فينظم العلاقة نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/85) وتاريخ 2/7/1441هـ، والمنشور لدى الهيئة العامة للعقار. تنص مادته الثانية عشرة على أنه إذا بلغ عدد ملاك الوحدات المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر، فعليهم أن يؤسسوا جمعية ملاك لإدارة شؤون العقار ويسجلوها لدى الهيئة.
ويحدد النظام مسار القرار والمال: يتولى إدارة العقار المشترك مدير من الملاك أو من غيرهم (المادة 19)، ويعد المدير ميزانية سنوية تشمل تكاليف الإدارة وصيانة الأجزاء المشتركة تعتمدها الجمعية العامة (المادة 20)، وتُصرف أموال الجمعية لأغراض إدارة العقار وصيانة الأجزاء المشتركة (المادة 24). ويلتزم كل مالك بصيانة وحدته (المادة 27).
من الناحية التنظيمية للسلامة، تنص اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي على أن الدفاع المدني يتابع تطبيق متطلبات الوقاية والحماية من الحرائق في مراحل البناء وصيانتها وتشغيلها. والمرجع الفني هو الكود السعودي للحماية من الحرائق SBC 801، وتُستخدم معايير NFPA مراجع فنية للفحص والاختبار يتبناها المصمم أو تنص عليها مستندات المشروع. وللتفاصيل العامة لبنود أي عقد صيانة راجع مقال عقود صيانة أنظمة الحريق في السعودية.
ما الأنظمة التي يغطيها عقد صيانة العمارة عادة؟
يختلف المحتوى حسب ارتفاع المبنى وتصميمه. العمارة الصغيرة قد تحتوي على طفايات وإنذار تقليدي فقط، والبرج السكني يضم غالباً شبكة رشاشات وقوائم رأسية ومضخات وإنذاراً معنوناً. ابدأ العقد بجرد فعلي للموقع، لا بقائمة جاهزة. وللمتطلبات الخاصة بالمباني العالية راجع السلامة من الحريق في الأبراج والمباني السكنية العالية.
| النظام | أين يوجد في العمارة | أمثلة على الفحص الدوري وتكراره | المرجع |
|---|---|---|---|
| إنذار الحريق (اللوحة والكواشف ونقاط الكسر والسرينات) | المدخل، والممرات، والدرج، وغرف الخدمات، وأحياناً داخل الشقق | فحص بصري لمعظم الأجهزة كل ستة أشهر، واختبار وظيفي سنوي للكواشف ونقاط النداء وأجهزة التنبيه، واختبارات نصف سنوية للبطاريات (الشاحن والجهد والمقاومة الداخلية) مع استبدال أو اختبار حمل كل ثلاث سنوات | NFPA 72، الفصل 14 |
| الرشاشات (السبرنكلر) والمواسير | المواقف السفلية والممرات، وفي الأبراج داخل الوحدات | فحص بصري سنوي للرشاشات والمواسير | NFPA 25 |
| المحابس (الصمامات / Valve) | غرفة المضخات وقاعدة كل قائم وكل دور | فحص وضع المحابس أسبوعياً أو شهرياً أو ربع سنوي حسب طريقة القفل والمراقبة، وتشغيلها سنوياً | NFPA 25 |
| مضخات الحريق (الكهربائية والديزل والجوكي) | غرفة المضخات بجوار الخزان | تشغيل دون تدفق أسبوعياً للديزل، وأسبوعياً أو شهرياً للكهربائية حسب شروط المعيار، واختبار أداء بالتدفق سنوياً | NFPA 25 |
| صناديق الحريق (كابينة الحريق) والقوائم الرأسية ووصلة الدفاع المدني | الدرج والممرات والواجهة | فحص وصلة الدفاع المدني ربع سنوي، واختبار تدفق القوائم الرأسية كل خمس سنوات | NFPA 25 |
| طفايات الحريق | الممرات والمدخل وغرفة الكهرباء والمولد | فحص شهري، وصيانة سنوية، واختبار هيدروستاتيكي كل 5 أو 12 سنة حسب النوع | NFPA 10 |
| كاميرات المراقبة والإنتركم | المداخل والمواقف والمصاعد | حسب تعليمات المصنع وما يتفق عليه في العقد | دليل التشغيل للمصنع |
هذه التكرارات حدود دنيا، ويُضاف إليها ما تطلبه تعليمات المصنع والجهة المختصة. وإذا لم تكن لدى العمارة مستندات تسليم أو مخططات نهائية، فاطلب تقييماً للأنظمة القائمة قبل التسعير.
ما المشكلات المتكررة في صيانة أنظمة الحريق للعمائر السكنية؟
في المصنع أو المول يوجد مسؤول سلامة يومي. في العمارة السكنية تتوزع المسؤولية على السكان والحارس والمدير، ولذلك تتكرر مشكلات بعينها يجب أن يذكرها العقد صراحة:
- كواشف مغطاة أو منزوعة: يغطي بعض السكان كاشف الدخان أثناء الطبخ أو الطلاء، أو ينزعه بعد إنذار كاذب. يحتاج العقد بنداً لتسجيل كل جهاز مفقود أو معطل في التقرير، وتعميماً من الجمعية للسكان.
- صناديق الحريق مغلقة أو مستخدمة للتخزين: تُقفل الكابينة أو توضع أمامها أغراض أو يُفك الخرطوم (الهوز). يجب أن يفحصها الفني في كل زيارة ويوثقها بالصور.
- غرفة المضخات مهملة: تتحول إلى مخزن، أو تُترك لوحة التحكم على الوضع اليدوي، أو تُغلق محابس السحب بعد أعمال سباكة. هذه أخطر نقطة في العمارة لأنها تعطل الرشاشات والصناديق معاً. ويجب أن يتحقق الفني في كل زيارة من وضع اللوحة على التشغيل الآلي ومن فتح المحابس.
- طفايات منتهية أو مفقودة: تختفي الطفايات من الممرات أو تتجاوز موعد الصيانة. اتفق على جرد مرقّم بموقع كل طفاية وتاريخ صيانتها.
- أبواب الدرج مفتوحة دائماً: إذا كانت أبواب الدرج مقاومة للحريق حسب تصميم المبنى، فتثبيتها مفتوحة بإسفين أو حبل يفقدها دورها في حجز الدخان. أضفها إلى قائمة ملاحظات الزيارة.
- صعوبة دخول الشقق: إذا كانت هناك كواشف أو رشاشات داخل الوحدات، فاتفق مسبقاً على آلية إشعار السكان ومواعيد الدخول، وعلى تسجيل الوحدات التي تعذر فحصها.
- تعديلات السكان: سقف مستعار جديد أو قاطع داخلي قد يحجب رشاشاً أو كاشفاً. يحتاج العقد بنداً يلزم الفني بالإبلاغ عن أي تعديل يؤثر في التغطية.
كيف تُوزع تكلفة عقد الصيانة على ملاك الشقق؟
ينص النظام (المادة 26) على أن يشترك كل مالك في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي مساحة الأجزاء المفرزة في العقار، مع إمكان اختلاف الحصص في العقار متعدد الاستعمالات. وعلى كل مالك دفع مبلغ اشتراكه في تكاليف الإدارة والصيانة (المادة 24). عملياً يعني ذلك:
- أن يدخل عقد صيانة أنظمة الحريق بنداً مستقلاً في الميزانية السنوية التي يعدها المدير وتعتمدها الجمعية العامة.
- أن يُفصل في العقد بين المبلغ الثابت (الزيارات الدورية) والمبالغ المتغيرة (قطع الغيار والإصلاحات)، حتى تُحسب حصة كل وحدة بوضوح.
- أن يُتفق مسبقاً على حد مالي يستطيع المدير اعتماده في الإصلاح العاجل دون انتظار اجتماع.
- أن تُحدد الأجهزة الموجودة داخل الشقق: هل صيانتها على الجمعية لأنها جزء من نظام المبنى، أم على مالك الوحدة؟ النظام يلزم المالك بصيانة وحدته، فاكتب الحالة صراحة في العقد وفي قرار الجمعية.
أما اختيار العقد الشامل لقطع الغيار أو غير الشامل، فقد شرحناه في مقال عقد صيانة شامل أم غير شامل. في العمائر القديمة ذات الأنظمة المتعبة يكون العقد غير الشامل مع حد للإصلاحات أوضح غالباً، وفي المجمعات الجديدة يسهل الشامل تثبيت الاشتراك السنوي.
ما البنود التي يحتاجها عقد صيانة العمارة تحديداً؟
طرف العقد وصلاحية التوقيع
اكتب اسم الجمعية أو المالك، ومن يوقع نيابة عنه (المدير)، ومرجع قرار الجمعية العامة. وأرفق جدول الأنظمة والكميات الذي نتج عن المعاينة.
جدول الزيارات والتقارير
جدول يربط كل نشاط بتكراره ومعياره، وتقرير مكتوب بعد كل زيارة يُسلم للمدير ويُحفظ في ملف العمارة، مع صور للملاحظات وقائمة بما أُصلح وما ينتظر الموافقة.
الاستجابة للطوارئ
لا يحدد NFPA 25 زمن وصول الفني، فيُكتب في العقد: رقم طوارئ يعمل على مدار الساعة، وزمن استجابة لكل مستوى (إنذار مستمر، تسرب مياه، توقف مضخة)، ومن يُبلغ السكان عند تعطيل النظام، وما الإجراء البديل أثناء التعطيل.
ملف العمارة
اشترط أن تكون السجلات والتقارير والمخططات ملكاً للجمعية لا للمقاول، حتى لا يضيع تاريخ الصيانة عند تغيير المدير أو الشركة. ولمعايير تقييم الشركة والانتقال بينها راجع شركات صيانة أنظمة الحريق في الرياض.
هل يحتاج المبنى السكني إلى ترخيص سلامة؟
ترخيص الدفاع المدني عبر منصة «سلامة» مرتبط في المصادر التي راجعناها بالمنشآت والأنشطة التجارية، ولم نجد فيها نصاً يخص العمارة السكنية نفسها. فإذا كان في الدور الأرضي محلات أو مكاتب، فلكل منشأة منها ترخيصها، وقد يُطلب منها عقد صيانة بحسب درجة خطورة نشاطها. وتبقى صيانة أنظمة المبنى نفسه مطلوبة لأن الدفاع المدني يتابع الصيانة والتشغيل. راجع المتطلبات الحالية مع الدفاع المدني أو عبر المنصة قبل الاعتماد على أي قاعدة عامة.
هل تُضاف كاميرات المراقبة والإنتركم إلى العقد نفسه؟
في المجمعات السكنية يكون الأوفر إدارياً عقد واحد يشمل أنظمة الحريق والأمن، بشرط أن يحدد لكل نظام نطاقه. للكاميرات: سلامة التسجيل ومدة الاحتفاظ وحالة الهاردسك ووضوح الصورة ليلاً. وللإنتركم وأنظمة التحكم في الدخول: عمل الأقفال، وإن كان المشروع مصمماً على فك الأقفال عند إنذار الحريق، فيجب أن يُختبر هذا الربط ضمن الاختبار السنوي للإنذار. توفر أزيدك في السعودية كاميرات هيكفيجن وداهوا وأجهزة إنتركم من هيكفيجن وداهوا وزد كيه تيكو ضمن كتالوج المنتجات.
ما الذي تقدمه أزيدك لملاك العمائر وجمعيات الملاك؟
تقدم أزيدك الصيانة الوقائية والدورية لأنظمة إنذار الحريق ومكافحته ومضخات الحريق والطفايات وصناديق الحريق، إلى جانب أنظمة المراقبة والتيار الخفيف، مع تقرير بعد كل زيارة. وتبدأ عادة بمعاينة للموقع وجرد الأنظمة، ثم جدول زيارات مقترح وتسعير يفصل الثابت عن المتغير. وأزيدك حاصلة على شهادات ISO 9001 وISO 14001 وISO 45001 بنطاق يشمل تصميم أنظمة الحريق والإنذار والمراقبة وتوريدها وتركيبها وصيانتها. ومن المنتجات المتوفرة طفايات وصناديق حريق فالكون جولد، ولوحات إنذار كونتكست بلس، ومضخات الحريق من جاك بامب و3PUMP، ويمكن طلب الداتا شيت للمنتج البديل قبل اعتماده.
أسئلة شائعة
من يوقع عقد صيانة أنظمة الحريق في عمارة شققها مملوكة لعدة ملاك؟
جمعية الملاك عبر مديرها، بعد اعتماد التكلفة في الميزانية السنوية من الجمعية العامة، وفق نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
كم مرة يزور الفني العمارة في السنة؟
لا يوجد رقم ثابت. يُبنى الجدول على تكرارات كل نظام، فالمضخات والمحابس تحتاج متابعة أسبوعية أو شهرية، والإنذار نصف سنوي وسنوي، والطفايات شهري وسنوي.
كيف تُحسب حصة كل شقة من تكلفة الصيانة؟
بنسبة مساحة الوحدة إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة، ما لم تختلف الحصص في عقار متعدد الاستعمالات، كما تنص المادة 26 من النظام.
هل صيانة كاشف الدخان داخل الشقة على المالك أم على الجمعية؟
يحددها العقد وقرار الجمعية. إذا كان الكاشف جزءاً من نظام المبنى المتصل باللوحة، فالأوضح أن يدخل في عقد الجمعية مع آلية متفق عليها لدخول الشقق.
ماذا نفعل إذا تعطل النظام ليلاً؟
اتصل برقم الطوارئ المحدد في العقد، ولا تفصل اللوحة أو المضخة دون توجيه الفني. ويجب أن يحدد العقد زمن الاستجابة ومن يبلغ السكان أثناء التعطيل.
خلاصة
صيانة أنظمة الحريق للعمائر لا تختلف في معاييرها عن غيرها، لكنها تختلف في الإدارة: قرار جماعي، وميزانية تُوزع على الوحدات، وسكان يؤثرون يومياً في جاهزية النظام. العقد الذي يحصر الأنظمة، ويربط الزيارات بمعاييرها، ويحدد من يدفع ومن يُبلغ، يحمي السكان ويحفظ ملف العمارة كاملاً لأي تفتيش.
تدير عمارة أو مجمعاً سكنياً؟ أرسل لنا عدد الأدوار والأنظمة الموجودة وآخر تقرير صيانة إن وجد، ونرتب معاينة وجدول زيارات مقترحاً يناسب ميزانية جمعية الملاك. تواصل مع فريق أزيدك
