مسؤولية المالك والمستأجر عن السلامة في السعودية تتوزع هكذا في الأصل: المؤجر يسلم العقار صالحاً للانتفاع ويتحمل الإصلاحات الضرورية، والمستأجر يحافظ على العين ويتحمل الصيانة المعتادة وما يتلف بتقصيره، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك. أما ترخيص سلامة للمحل فيتقدم به صاحب النشاط نفسه، وهو المستأجر غالباً. لذلك فالحل العملي أن يُكتب توزيع مسؤولية الطفايات وأنظمة الحريق وصيانتها صراحة في عقد الإيجار.
الخلاصة السريعة
- نظام المعاملات المدنية يلزم المؤجر بالإصلاحات الضرورية للانتفاع الكامل بالعين، ويسمح للطرفين بالاتفاق على خلاف ذلك.
- المستأجر ملزم ببذل العناية المعتادة في المحافظة على العين، وبصيانتها حسب العرف ما لم يُتفق على غيره، ويعوض عن الضرر الناتج عن تعديه أو تقصيره.
- منصة إيجار أوضحت أن الصيانة الاستهلاكية على المستأجر والصيانة الأساسية على المؤجر.
- ترخيص سلامة يطلبه مالك المنشأة أو المستثمر عبر منصة سلامة، مع إثبات حيازة الموقع مثل عقد الإيجار.
- بند واضح في العقد يمنع أغلب الخلافات: من يركب، ومن يصون، ومن يدفع، ومن يحتفظ بالسجلات.
محتويات المقال
- ما الذي يقوله نظام المعاملات المدنية عن الصيانة والإصلاحات؟
- ماذا قالت منصة إيجار عن الصيانة الأساسية والاستهلاكية؟
- ترخيص سلامة في المحل: باسم من يصدر ومن يتحمل متطلباته؟
- جدول عملي: مسؤولية المالك والمستأجر عن السلامة بنداً بنداً
- المحل داخل مبنى تجاري أو مول: ما الذي يختلف؟
- الشقة السكنية: من المسؤول عن أنظمة السلامة؟
- كيف تكتب بند السلامة في عقد الإيجار؟
- عقد الصيانة: من يوقعه وكيف يُوثق؟
- الأسئلة الشائعة
- الخلاصة
ما الذي يقوله نظام المعاملات المدنية عن الصيانة والإصلاحات؟
نظام المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي (م/191) هو المرجع العام لعقد الإيجار، وفيه مواد تحسم الإطار الأساسي. نلخصها هنا كما وردت في الترجمة الإنجليزية الرسمية المنشورة، مع التنبيه أن النص العربي هو المعتمد:
- المادة 416: على المؤجر تسليم العين المؤجرة وتوابعها في حالة تصلح معها للانتفاع الكامل.
- المادة 419: على المؤجر إجراء الإصلاحات الضرورية للانتفاع الكامل بالعين. وإذا لم يقم بها بعد إعذاره، فللمستأجر أن يستأذن المحكمة في إجرائها ويرجع بالتكاليف المعقولة على المؤجر. أما الإصلاحات المستعجلة أو البسيطة عرفاً فله إجراؤها دون إذن المحكمة وخصم تكاليفها من الأجرة في الحدود التي يقبلها العرف، مع تقديم حساب للمؤجر. ويجوز للطرفين الاتفاق على خلاف ذلك.
- المادة 430: على المستأجر بذل العناية المعتادة في المحافظة على العين، ويضمن ما يلحقها من ضرر بسبب تعديه أو تقصيره.
- المادة 433: على المستأجر صيانة العين المؤجرة أثناء مدة الإيجار حسب العرف، ما لم يُتفق على غير ذلك.
- المادة 434: لا يجوز للمستأجر منع المؤجر من إجراء الإصلاحات اللازمة لحفظ العين.
كيف ينطبق هذا على أنظمة الحريق؟ النظام لا يسمي الطفايات أو شبكة الرشاشات بالاسم. لكن نظام الإنذار أو شبكة مكافحة الحريق المركبة في المبنى جزء من العين وتوابعها، وتعطلها قد يمنع الحصول على ترخيص سلامة أصلاً، فإصلاح العطل الجوهري فيها أقرب إلى «الإصلاح الضروري» الذي يقع على المؤجر. أما الفحص الدوري وإعادة التعبئة وما يتلف بسوء الاستخدام فأقرب إلى الصيانة المعتادة على المستأجر. هذه قراءة هندسية عملية وليست فتوى قانونية، والعقد المكتوب يقدم على هذا الأصل.
ماذا قالت منصة إيجار عن الصيانة الأساسية والاستهلاكية؟
في يناير 2024، ونقلاً عن صحيفة سبق، أوضحت منصة إيجار أن الصيانة الاستهلاكية للعقار المستأجر تقع على المستأجر، وأن الصيانة الأساسية يتحملها المؤجر، وأن الخلاف في ذلك يُنظر لدى وزارة العدل. وقبل ذلك، في أغسطس 2022، ضرب مدير برنامج إيجار مثالاً بأن صيانة أساس المبنى على المالك، وأن صيانة مستلزمات مثل اللمبات الكهربائية على المستأجر.
وتسمح العقود الإلكترونية في إيجار بإضافة شروط يتفق عليها الطرفان، وفق ما نشرته وزارة البلديات والإسكان. وهذه هي الفرصة لكتابة بند السلامة بدل الاعتماد على تفسير لاحق.
ترخيص سلامة في المحل: باسم من يصدر ومن يتحمل متطلباته؟
ترخيص السلامة يصدر عبر منصة «سلامة» التابعة للمديرية العامة للدفاع المدني. والذي يسجل ويتقدم بالطلب هو مالك المنشأة أو المستثمر، أي صاحب النشاط التجاري المسجل في السجل التجاري والرخصة البلدية. في المحل المؤجر يكون هذا غالباً المستأجر، ويقدم عقد الإيجار إثباتاً لحيازة الموقع.
معنى ذلك أن المستأجر هو من يتعامل مع الدفاع المدني، وهو من يتعطل نشاطه إذا لم تكتمل المتطلبات. فإذا كانت المشكلة في نظام مركب يملكه المبنى، يحتاج المستأجر تعاون المالك ليصلحها. وفي الأنشطة التي تتطلب عقد صيانة مع شركة سلامة مؤهلة، يرتبط التجديد بوجود عقد صيانة ساري يغطي الأنظمة المركبة فعلاً. تفاصيل المنصة في دليل شهادة سلامة، ويمكن مراجعة الجاهزية مبدئياً عبر قائمة فحص سلامة.
جدول عملي: مسؤولية المالك والمستأجر عن السلامة بنداً بنداً
الجدول التالي ليس نصاً نظامياً، بل تقسيم شائع يتسق مع المواد السابقة، ننصح بتأكيده كتابياً في العقد:
| البند | الأقرب للأصل العام | ما ننصح بكتابته في العقد |
|---|---|---|
| تسليم أنظمة المبنى المركبة (إنذار، مكافحة، صناديق حريق) صالحة للعمل | المؤجر (المادتان 416 و419) | محضر تسليم يذكر حالة كل نظام وتاريخ آخر صيانة |
| الأعطال الجوهرية في الشبكات والمضخات واللوحات | المؤجر (إصلاح ضروري) | مدة استجابة محددة وآلية إخطار مكتوبة |
| طفايات الحريق داخل المحل المرتبطة بالنشاط | يُحدد بالاتفاق | من يوردها، ومن يفحصها ويعيد تعبئتها |
| الفحص الدوري والصيانة المعتادة | المستأجر حسب العرف (المادة 433) ما لم يُتفق على غيره | اسم الجهة المنفذة وتكرار الزيارات وتسليم التقارير للطرفين |
| الضرر الناتج عن سوء الاستخدام أو العبث | المستأجر (المادة 430) | نص صريح على التعويض |
| تعديلات التشطيب التي تمس الكواشف أو الرشاشات | يُحدد بالاتفاق | موافقة المالك المسبقة ومراجعة فنية قبل التنفيذ |
| طلب ترخيص سلامة وتجديده | صاحب النشاط (غالباً المستأجر) | التزام المالك بتقديم ما لديه من مخططات وشهادات |
المحل داخل مبنى تجاري أو مول: ما الذي يختلف؟
في المباني التجارية والمولات تكون أنظمة الحريق غالباً مشتركة: شبكة رشاشات واحدة، ولوحة إنذار مركزية، ومضخات في غرفة واحدة. المستأجر لا يملك هذه الأنظمة ولا يستطيع صيانتها وحده، لكنها تمر داخل محله. لذلك يُكتب في العقد ما يخص الوحدة (الكواشف والرشاشات داخلها، والطفايات) وما يبقى على إدارة المبنى (الشبكة العامة، المضخات، اللوحة الرئيسية). وأي تعديل في السقف المستعار أو القواطع داخل المحل قد يغير توزيع الرشاشات أو الكواشف، فلا يُنفذ دون مراجعة فنية. نتناول هذا النوع من المباني في صفحة المولات والمباني التجارية.
الشقة السكنية: من المسؤول عن أنظمة السلامة؟
في العمارة السكنية تكون أنظمة الحريق في الممرات والسلالم ومخارج الطوارئ جزءاً من المبنى، فيبقى إصلاحها الجوهري على المالك وفق الأصل العام. والمستأجر يلتزم بالعناية المعتادة: لا يسد المخارج، ولا يعطل الكواشف أو يغطيها، ولا يعبث بالطفايات المشتركة، ويبلغ المالك كتابياً عند ملاحظة عطل. توثيق الإبلاغ عبر إيجار أو برسالة مؤرخة مهم إذا احتاج لاحقاً إلى المادة 419. أنظمة المجمعات والعمائر السكنية شرحناها في مقال أنظمة السلامة للمجمعات والفلل والعمائر.
كيف تكتب بند السلامة في عقد الإيجار؟
بند جيد يجيب عن ستة أسئلة دون غموض:
- ما الأنظمة الموجودة عند التسليم، وما حالتها؟ أرفق تقرير معاينة أو محضر تسليم.
- من يتحمل الإصلاحات الجوهرية، وخلال كم يوماً من الإخطار؟
- من يتعاقد على الصيانة الدورية، ومع أي جهة، وكم مرة في السنة؟
- من يورد الطفايات ويعيد تعبئتها؟
- هل يحتاج أي تعديل في الوحدة موافقة مسبقة ومراجعة فنية؟
- من يحتفظ بسجل الصيانة والتقارير، وكيف يحصل الطرف الآخر على نسخة؟
قبل توقيع العقد على محل قديم، تفيد معاينة فنية تحدد حالة الأنظمة القائمة ونطاق الإصلاح المطلوب، حتى يعرف كل طرف ما يتحمله. هذا ما تقدمه خدمة تقييم الأنظمة القائمة وتحديد نطاق الأعمال.
عقد الصيانة: من يوقعه وكيف يُوثق؟
لا يهم من يوقع عقد الصيانة بقدر ما يهم أن يكون هناك عقد واضح لصيانة أنظمة الحريق والسلامة والإنذار يغطي الأنظمة المركبة فعلاً (والكاميرات والتيار الخفيف لها عقد منفصل)، وأن تصل تقاريره للطرفين. في المحل المستقل يوقعه المستأجر غالباً لأنه يحتاجه لترخيص سلامة. وفي المبنى متعدد الوحدات يوقعه المالك أو إدارة المبنى للأنظمة المشتركة. تقدم أزيدك عقود الصيانة الوقائية والدورية لأنظمة الحريق، ويمكن أن يكون الطرف المتعاقد المالك أو المستأجر حسب ما يتفقان عليه. وطريقة التوثيق شرحناها في مقال سجل السلامة والتفتيش، وصيانة الطفايات وإعادة تعبئتها في مقال صيانة الطفايات.
الأسئلة الشائعة
هل صيانة الطفايات على المالك أم المستأجر؟
لا يوجد نص يسمي الطفايات تحديداً. الفحص وإعادة التعبئة أقرب إلى الصيانة المعتادة على المستأجر ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، والأفضل كتابته في العقد.
من يطلع ترخيص سلامة للمحل المؤجر؟
صاحب النشاط المسجل، وهو المستأجر غالباً. يتقدم عبر منصة سلامة ويرفق عقد الإيجار إثباتاً لحيازة الموقع.
نظام الإنذار في المحل متعطل والمالك لا يصلحه، ماذا أفعل؟
أخطر المالك كتابياً. وفق المادة 419 من نظام المعاملات المدنية، يمكن طلب إذن المحكمة لإجراء الإصلاح والرجوع بالتكاليف، أما الإصلاح المستعجل أو البسيط عرفاً فيجوز دون إذن مع خصم تكلفته من الأجرة في حدود العرف.
مسؤولية المؤجر عن الصيانة: هل تشمل أنظمة الحريق؟
المؤجر ملزم بالإصلاحات الضرورية للانتفاع الكامل بالعين، والأنظمة المركبة في المبنى جزء منها. ويجوز للطرفين الاتفاق على تقسيم مختلف.
هل يجوز للمستأجر تعديل شبكة الرشاشات أثناء التشطيب؟
لا ننصح بأي تعديل دون موافقة المالك المكتوبة ومراجعة فنية، لأن نقل الرشاش أو الكاشف قد يخل بتغطية النظام.
أين تُنظر خلافات الصيانة بين المالك والمستأجر؟
بحسب ما أوضحته منصة إيجار، يُنظر الخلاف حول مسؤولية الصيانة لدى وزارة العدل.
الخلاصة
الأصل النظامي واضح: إصلاح ضروري على المؤجر، وعناية وصيانة معتادة على المستأجر. لكن أنظمة الحريق تقع في منطقة رمادية، والذي يدفع الثمن عند الخلاف هو صاحب النشاط الذي يتأخر ترخيصه. اكتب البند في العقد، ووثق حالة الأنظمة عند التسليم، واجعل عقد الصيانة واضح الطرف والنطاق.
هذا المقال توعوي هندسي، ولا يغني عن استشارة قانونية في نزاع قائم.
تستلم محلاً أو تؤجر مبنى؟ نعاين أنظمة الحريق القائمة ونكتب تقريراً بحالتها ونطاق إصلاحها، ونقدم عقد صيانة يتفق عليه الطرفان. تواصل مع فريق أزيدك
لتجهيز منشأتك قبل الفحص، راجع خدمة معاملات الدفاع المدني ومنصة سلامة.
