ينبغي أن يحدد عقد صيانة أنظمة الحريق في السعودية الأنظمة المشمولة، والمعيار وإصداره الذي تُبنى عليه جداول الفحص والاختبار والصيانة، والسجلات التي تُسلّم للمالك، وطريقة معالجة الملاحظات، وأزمنة الاستجابة المتفق عليها. فالعقد يفوّض المهام لا المسؤولية؛ إذ يبقى المالك مسؤولًا وفق معيار الجمعية الوطنية للحماية من الحرائق NFPA 25، وتتابع المديرية العامة للدفاع المدني متطلبات الحماية من الحريق في مرحلتي الصيانة والتشغيل أيضًا.
الخلاصة السريعة
- يحمّل إصدار 2026 من NFPA 25 المالك أو ممثله المعيّن تصحيح أوجه القصور وإصلاح حالات خروج النظام عن الخدمة، ويشترط أن ينفذ الأعمال أشخاص مؤهلون للمهام المحددة.
- في منصة «سلامة» يتطلب ترخيص الأنشطة عالية الخطورة التعاقد مع شركة سلامة وتقديم عقود الصيانة قبل التفتيش، بحسب ورقة التعريف بالمنصة.
- يُستحسن أن يُبنى جدول الزيارات على جداول المعيار المعتمد لكل مكوّن، لا على عدد زيارات ثابت بلا أساس.
- زمن الاستجابة للبلاغات ومدة الإصلاح شرطان تعاقديان، أما المعيار فيشترط تصحيح أوجه القصور خلال مهلة توافق عليها الجهة المختصة (AHJ).
- في نص الفصل 14 من NFPA 72 كما ورد في وثائق لجنة دورة إصدار 2025، يحتفظ مالك النظام بسجلات الفحص والاختبار والصيانة حتى الاختبار التالي وسنة بعده.
محتويات المقال
- لماذا يحتاج المالك إلى عقد صيانة مكتوب بدقة؟
- البنود الأساسية في عقد الصيانة
- نطاق الأعمال: كل نظام بمعياره
- جدول الفحص والاختبار: من أين تأتي التكرارات؟
- التقارير والسجلات: ما الذي يُسلّم ومن يحتفظ به؟
- الملاحظات وأزمنة الاستجابة: ما يحدده المعيار وما يحدده العقد
- التسعير وأخطاء شائعة في عقود الصيانة
- قائمة تحقق قبل توقيع عقد الصيانة
- كيف تساعدك أزيدك
- أسئلة شائعة
لماذا يحتاج المالك إلى عقد صيانة مكتوب بدقة؟
المسؤولية لا تنتقل بالتوقيع. فإصدار 2026 من NFPA 25، كما صححه التصويب 25-26-1، ينص على أن يصحح المالك أو ممثله المعيّن أوجه القصور ويصلح حالات خروج النظام عن الخدمة (البند 4.1.6.1). ويشترط المعيار، بحسب تقرير المراجعات الثانية للجنة المعيار، أن يُبلغ المالك الجهة المختصة، وجهاز الإطفاء حيث يُشترط، وجهة استقبال الإنذارات عند اكتشاف خروج النظام عن الخدمة أو قبل اختباره أو إيقافه (البند 4.1.4). والمقاول ينفذ ما يتعاقد عليه فقط، لذلك يحدد العقد ما يغطيه وما يبقى على المالك.
وفي المملكة تتابع المديرية العامة للدفاع المدني متطلبات الوقاية والحماية من الحريق في جميع مراحل البناء والصيانة والتشغيل والتخزين، بموجب المادة العاشرة من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي. وبحسب ورقة التعريف بمنصة سلامة التي نشرتها شركة «علم»، تقدم شركات السلامة المعتمدة على المنصة عقود الصيانة، ويتطلب المسار غير المباشر للأنشطة عالية الخطورة التعاقد مع شركة سلامة وتقديم عقود الصيانة قبل تفتيش الدفاع المدني، كما يوضح دليل اعتماد الدفاع المدني لأنظمة السلامة.
البنود الأساسية في عقد الصيانة
| البند | ما ينبغي أن يحدده | لماذا يهم |
|---|---|---|
| الأطراف والمنشأة | المالك أو ممثله المعيّن، والمقاول واعتماده على «سلامة» حيث يلزم، والمباني المشمولة | يربط العقد بملف الترخيص |
| حصر الأنظمة | الأنظمة والمكوّنات وعددها ومواقعها، وما هو خارج النطاق صراحة | يمنع الخلاف على ما يُفترض أنه مشمول |
| أساس المعايير | إصدارات NFPA 25 وNFPA 72 وغيرهما، وتعليمات الشركات المصنعة، ومتطلبات الدفاع المدني | الإصدار المطبق يحدده الكود السعودي للحماية من الحرائق (SBC 801) والدفاع المدني |
| ملحق الجدول | كل نشاط فحص أو اختبار أو صيانة وتكراره ومرجعه | يصبح عدد الزيارات نتيجة للجدول |
| توزيع المهام | ما ينفذه فريق المنشأة وما ينفذه المقاول | المهام الأسبوعية والشهرية تُنسى إن لم تُسند لأحد |
| التأهيل | مؤهلات الفنيين لكل مهمة | يشترط NFPA 25 أشخاصًا مؤهلين للمهام المحددة (البند 4.1.1.3) |
| الملاحظات والإصلاح | تصنيف الملاحظات ومُهَل تصحيحها وطريقة تسعير الإصلاح والموافقة عليه | يحوّل التقرير إلى إجراء |
| الاستجابة والطوارئ | زمن الاستجابة للبلاغات، والعمل خارج الدوام، ودور المقاول عند خروج النظام عن الخدمة | شرط يُقاس ويُراجع |
| السجلات والتسليم | صيغة التقارير وموعد تسليمها، وأن السجلات ملك للمالك | تُطلب عند التفتيش والتجديد |
| المدة والإنهاء | مدة العقد وتجديده، وتقييم الحالة عند البدء، وتسليم السجلات عند الانتهاء | يحمي المالك عند تغيير المقاول |
نطاق الأعمال: كل نظام بمعياره
يُستحسن أن يذكر العقد لكل نظام المعيار الذي تُنفذ وفقه أعمال الفحص والاختبار والصيانة، وأن يحيل إلى تعليمات الشركة المصنعة للمعدات المركبة:
- الأنظمة المائية: الرشاشات والأنابيب الرأسية (Standpipes) ومضخات الحريق وخزانات المياه وصمامات التحكم (المحابس) وفق NFPA 25، ويشرح دليل NFPA 25 فصوله وتكراراته.
- أنظمة إنذار الحريق: لوحة إنذار الحريق واللوب (Loop) والكواشف ونقاط النداء اليدوية (كاسر الزجاج) وأجهزة التنبيه وفق الفصل 14 من NFPA 72، كما يشرح دليل NFPA 72.
- أنظمة الإطفاء الخاصة: الإطفاء بالغاز النظيف (Clean Agent) كما في دليل NFPA 2001، والرغوة وأنظمة المطابخ، كلٌ وفق معياره وتعليمات مصنعه.
- الطفايات وفق NFPA 10، كما يشرح دليل طفايات الحريق المحمولة.
- التحكم في الدخان وإنارة الطوارئ وأبواب الحريق والربط مع أنظمة التيار الخفيف: اذكر صراحة هل هي داخل النطاق أم خارجه.
جدول الفحص والاختبار: من أين تأتي التكرارات؟
من الأخطاء الشائعة أن يُكتب في العقد «زيارة شهرية» دون ربطها بما يشترطه المعيار. والأصح أن يُرفق بالعقد ملحق يذكر لكل نشاط تكراره والبند المرجعي، ثم يُشتق منه عدد الزيارات. وهذه أمثلة من جداول إصدار 2026 من NFPA 25 كما وردت في تقرير المراجعات الثانية للجنة المعيار، ومن نص الفصل 14 في NFPA 72 كما ورد في وثائق لجنة إصدار 2025:
| المكوّن | النشاط | التكرار | المرجع |
|---|---|---|---|
| صمامات التحكم | فحص | أسبوعيًا لغير المقفلة وغير المراقبة، وشهريًا للمقفلة أو المراقبة، وربع سنويًا للمراقبة كهربائيًا | NFPA 25، البند 13.3.2.1 |
| صمامات التحكم | اختبار التشغيل والوضع | سنويًا | NFPA 25، البند 13.3.3.1 |
| وصلات الدفاع المدني (Fire Department Connection) | فحص | ربع سنويًا | NFPA 25، البند 13.8.1 |
| الرشاشات والأنابيب وحمالاتها | فحص بصري | سنويًا | NFPA 25، البنود 5.2.1 إلى 5.2.3 |
| مضخات الحريق | تشغيل دون تدفق | أسبوعيًا للديزل، وأسبوعيًا أو شهريًا للكهربائية | NFPA 25، البند 8.3.1 |
| مضخات الحريق | اختبار الأداء بالتدفق | سنويًا | NFPA 25، البند 8.3.3 |
| الأنابيب الرأسية | اختبار التدفق | كل 5 أعوام | NFPA 25، البند 6.3.1 |
| كواشف الدخان | اختبار الحساسية | خلال سنة من التركيب ثم كل سنتين، ويجوز تمديده حتى 5 أعوام بعد اختبار المعايرة الثاني إن بقيت الحساسية ضمن مداها | NFPA 72، البند 14.4.4.3 |
ويبين ملحق NFPA 25 أن كثيرًا من المهام اليومية والأسبوعية والشهرية، مثل التحقق من وضع الصمامات وضغوط الهواء والماء، يمكن أن ينفذها فريق صيانة المبنى، لذلك يحدد العقد من ينفذها ومن يراجع سجلاتها. وتحدد الجداول 14.3.1 و14.4.3.2 في NFPA 72 تكرارات الفحص البصري والاختبار لبقية مكوّنات الإنذار. وهذه حدود دنيا؛ فتعليمات الشركة المصنعة والجهة المختصة قد تفرض تكرارًا أعلى.
التقارير والسجلات: ما الذي يُسلّم ومن يحتفظ به؟
في نص الفصل 14 من NFPA 72 كما ينقله تقرير ردود لجان NFPA 72 على التعليقات العامة لدورة إصدار 2025، يُسلَّم المالك بعد اختبارات الاستلام المخططات النهائية للتركيب وأدلة التشغيل والصيانة وتسلسلًا مكتوبًا للتشغيل، ويحتفظ بها طوال عمر النظام، ويحتفظ بسجلات الصيانة والفحص والاختبار حتى الاختبار التالي وسنة بعده (البند 14.6.2.1)، ويُسمح بحفظها ورقيًا أو إلكترونيًا.
وبحسب مقال الجمعية الوطنية لرشاشات الحريق (NFSA) عن التوثيق، يشترط إصدار 2020 من NFPA 25 الاحتفاظ بكل سجل سنة بعد التكرار التالي للنشاط نفسه، وبسجلات الاستلام طوال عمر النظام، فتحقق من المدة في الإصدار المعتمد لمشروعك. ومن الممارسات الجيدة أن يتضمن كل تقرير ما يلي:
- تاريخ الزيارة والأنظمة والمكوّنات التي فُحصت أو اختُبرت، والبند المرجعي لكل نشاط.
- النتائج بالقيم المقيسة، مثل ضغوط التصريف الرئيسي ومنحنى أداء المضخة، لا عبارة «سليم» فقط.
- الملاحظات مصنفة، مع الإجراء المقترح ومهلته.
- حالات خروج النظام عن الخدمة ومن أُبلغ بها، وتاريخ عودة الحماية.
الملاحظات وأزمنة الاستجابة: ما يحدده المعيار وما يحدده العقد
يخلط كثير من العقود بين ما يشترطه المعيار وما يتفق عليه الطرفان. فإصدار 2026 من NFPA 25 يشترط تصحيح أوجه القصور خلال مهلة توافق عليها الجهة المختصة، وتطبيق برنامج معتمد لإدارة خروج النظام عن الخدمة وفق الفصل 15 حتى إصلاحه (البند 4.1.6.2)، ويذكر ملحقه ممارسة مقبولة عمومًا هي 30 يومًا للقصور الحرج و90 يومًا لغير الحرج. أما زمن وصول الفني بعد البلاغ فلا يحدده المعيار، بل يُكتب شرطًا في العقد. ويشرح دليل الصيانة الوقائية والتصحيحية تصنيف الملاحظات وإدارة خروج النظام عن الخدمة.
| البند | مصدره | كيف يُكتب في العقد |
|---|---|---|
| مهلة تصحيح أوجه القصور | NFPA 25 (4.1.6.2): مهلة توافق عليها الجهة المختصة | مهلة لكل تصنيف لا تتجاوز ما تقبله الجهة المختصة |
| خروج النظام عن الخدمة | NFPA 25: الإبلاغ (4.1.4) والفصل 15 | دور المقاول في البطاقة والإبلاغ والإجراءات البديلة |
| زمن الاستجابة للبلاغ | اتفاق الطرفين | زمن الوصول لكل مستوى أولوية وطريقة قياسه |
| زمن الإصلاح | اتفاق الطرفين ضمن مهلة المعيار | يبدأ من موافقة المالك، مع حد أقصى لتوريد القطع |
| المكوّنات الخاضعة لبرامج الاستدعاء | NFPA 25 (4.1.6.1.1): إبلاغ المالك كتابيًا | التزام المقاول بالإبلاغ الكتابي فور الاكتشاف |
التسعير وأخطاء شائعة في عقود الصيانة
تُسعّر العقود عادةً بجزء ثابت للزيارات الوقائية وجزء متغير للإصلاحات وقطع الغيار. ويتحدد السعر بعدد الأنظمة وحجمها وعمرها وحالتها، والاختبارات طويلة الفترة التي يحل موعدها خلال المدة، وصعوبة الوصول والعمل خارج الدوام، ومستوى التوثيق، ومتطلبات الجهة المختصة وجهة التأمين.
- عدد زيارات ثابت لا يغطي المهام الأسبوعية والشهرية ولا الاختبارات الخمسية.
- زمن استجابة غير معرّف، أو معرّف دون طريقة قياس.
- تقارير تسرد الملاحظات دون تصنيف ولا متابعة إغلاق.
- سجلات يحتفظ بها المقاول وحده، فتضيع عند تغييره.
- بدء العقد دون تقييم أولي، فيُختلف لاحقًا على الأعطال السابقة.
ويعرض مقال مخاطر تأجيل صيانة أنظمة الحريق ما يترتب على هذه الأخطاء.
قائمة تحقق قبل توقيع عقد الصيانة
- أرفق حصرًا كاملًا للأنظمة بمواقعها وأعدادها.
- حدد إصدارات المعايير وتعليمات الشركات المصنعة التي يُبنى عليها الجدول.
- اطلب ملحق جدول يذكر لكل نشاط تكراره ومرجعه.
- وزّع المهام بين فريق المنشأة والمقاول كتابيًا.
- اتفق على تصنيف الملاحظات ومُهَل التصحيح وطريقة تسعير الإصلاح.
- حدد زمن الاستجابة لكل مستوى أولوية وطريقة قياسه.
- حدد صيغة التقرير وموعد تسليمه، وأن السجلات ملك للمالك.
- تحقق من اعتماد المقاول على «سلامة» إن كان نشاطك يحتاج عقد صيانة للترخيص.
- ابدأ بتقييم يوثق حالة الأنظمة قبل بدء المسؤولية.
كيف تساعدك أزيدك
تقدم أزيدك عقود الصيانة السنوية التي تشمل إعداد جدول زيارات وفحوص دورية وفق نطاق التعاقد، وفحص لوحات الإنذار والكواشف وأجهزة التنبيه ذات الصلة، ومراجعة مكوّنات أنظمة الإطفاء والمضخات بحسب نوع النظام، وتنفيذ اختبارات وظيفية دورية وتسجيل النتائج، وتقديم تقارير بالملاحظات والإجراءات التصحيحية الموصى بها.
وللأنظمة التي لم تُصن منذ مدة نبدأ بـتقييم الأنظمة القائمة وتحديد نطاق العمل، ولمشاركة شكواك أو ملاحظاتك على تجربتك معنا خصصت أزيدك قناة أزيدك كير (AZEIDK Care). ومع أكثر من 17 فرعًا ومنطقة خدمة، يُبنى الجدول بحسب أنظمة منشأتك ونطاق التعاقد.
أسئلة شائعة
ماذا ينبغي أن يتضمن عقد صيانة أنظمة الحريق؟
ينبغي أن يتضمن حصر الأنظمة المشمولة والمستثناة، وإصدارات المعايير التي يُبنى عليها جدول الفحص والاختبار والصيانة، وملحق الجدول، وتوزيع المهام، ومؤهلات الفنيين، وتصنيف الملاحظات ومُهَل تصحيحها، وزمن الاستجابة للبلاغات، وطريقة تسعير الإصلاحات وقطع الغيار، وصيغة التقارير وموعد تسليمها وملكية السجلات للمالك.
كم عدد زيارات الصيانة المطلوبة سنويًا؟
لا يحدد المعيار عدد زيارات، بل تكرار كل نشاط. ففي NFPA 25 تتراوح التكرارات من يومي أو أسبوعي، مثل فحص بعض صمامات التحكم وتشغيل مضخة الديزل دون تدفق، إلى سنوي وكل خمسة أعوام. لذلك يُشتق عدد الزيارات من الجدول، ويُحدد ما ينفذه فريق المنشأة بين الزيارات.
هل يشترط الدفاع المدني عقد صيانة للترخيص؟
بحسب ورقة التعريف بمنصة «سلامة»، يتطلب ترخيص الأنشطة عالية الخطورة التعاقد مع شركة سلامة وتقديم عقود الصيانة قبل تفتيش الدفاع المدني. أما الأنشطة منخفضة ومتوسطة الخطورة فتُرخص بفاتورة أدوات السلامة أو تقرير فني، ويبقى الالتزام بالصيانة قائمًا لأن الدفاع المدني يتابع الصيانة والتشغيل.
هل يحدد الكود زمن الاستجابة لأعطال أنظمة الحريق؟
لا يحدد NFPA 25 زمن وصول الفني بعد البلاغ، بل يشترط تصحيح أوجه القصور خلال مهلة توافق عليها الجهة المختصة، وإدارة خروج النظام عن الخدمة وفق الفصل 15 حتى إصلاحه. لذلك يُكتب زمن الاستجابة شرطًا تعاقديًا لكل مستوى أولوية، مع طريقة قياسه.
كم مدة الاحتفاظ بسجلات صيانة أنظمة الحريق؟
في نص NFPA 72 لدورة إصدار 2025 يحتفظ مالك النظام بسجلات الفحص والاختبار والصيانة حتى الاختبار التالي وسنة بعده، وبالمخططات النهائية وأدلة التشغيل طوال عمر النظام. وبحسب مقال NFSA، تُحفظ السجلات في إصدار 2020 من NFPA 25 سنة بعد التكرار التالي للنشاط، وسجلات الاستلام طوال عمر النظام.
هل ينقل عقد الصيانة المسؤولية إلى المقاول؟
لا. فالعقد يفوّض المهام، أما المسؤولية فتبقى على المالك أو ممثله المعيّن وفق NFPA 25، بما فيها تصحيح أوجه القصور والإبلاغ عن خروج النظام عن الخدمة. لذلك يتابع المالك التقارير ويوافق على الإصلاحات ويتأكد من إغلاق الملاحظات، ولا يكتفي بالتوقيع.
هل تراجع عقد صيانة قبل توقيعه أو تجديده؟ أرسل إلى مهندسينا قائمة أنظمتك ومسودة العقد وآخر تقرير فحص، لنقترح نطاقًا وجدولًا يناسبان منشأتك. تواصل مع فريق أزيدك
